ATLAS 1

(Avec quelques anecdotes, du vocabulaire spécialisé, et des réflexions personnelles)

PROLOGUE

Lorsque, en 1994, mon épouse et moi avons acquis notre appartement dans la résidence, une vingtaine d’année après les pionniers, j’étais trop occupé par mes activités d’enseignant et membre du Conseil d’Université de Paris 8 (ex-Vincennes) pour envisager qu’un jour je passerais 10 ans au Conseil Syndical [1] d’Atlas 1. J’étais encore tout étonné de la sorte de révolution culturelle qui m’avait amené à accepter de devenir propriétaire, moi qui n’avais connu jusque là que le statut de locataire et qui avais été plus que critique de la volonté affichée par les gouvernements successifs de convertir tous les Français au bonheur d’être propriétaires de leur logement.

Content de me trouver dans un logement plus spacieux et plus clair que le précédent et des échanges de « bonjour » avec mes voisins, j’étais à peine conscient du fait qu’avec l’appartement j’avais en fait acquis ma part d’un environnement (dénommé « espaces verts et espaces libres »), d’équipements (ascenseurs, parking — bien au-delà de l’espace où je pouvais ranger ma voiture —, chauffage, vide-ordures, etc.) et de services (électricité et nettoyage des parties communes, et surtout les innombrables aides liées à la présence d’un couple de gardiens) — une part qui faisait de moi, pas seulement un propriétaire mais un COPROPRIÉTAIRE, membre d’une communauté définie par le partage de ces biens collectifs et la nécessité de maintenir, voire d’améliorer ce patrimoine et si possible d’y développer les liens de convivialité.

Ce n’est qu’après ma mise à la retraite et du fait d’une moindre fréquence des réunions, autant dans le domaine du contrôle de la gestion de l’Université ou de la défense et illustration de ma discipline que des séminaires de recherche, que cette prise de conscience s’est précisée et que j’ai préféré un investissement lié à mon lieu d’habitation plutôt qu’à des sujets qui m’intéressaient tout autant intellectuellement mais dont je voyais quotidiennement les diverses difficultés à travers ce que ma femme faisait dans les associations humanitaires correspondantes.

C’est donc un peu comme un prolongement de mes activités péri-professionnelles que j’ai finalement cédé à diverses pressions qui me poussaient à participer au Conseil Syndical. Plus ou moins consciemment, je souhaitais œuvrer à ce que tous les membres de la communauté (ici, de la résidence), aient accès à l’information et aux moyens leur permettant d’avoir prise sur la gestion du bien commun que je viens d’évoquer.

Ayant pu observer les trésors de patience que devait déployer M. Villoing (Président du Conseil Syndical de 1996 à 2002) face à une opposition menée par son prédécesseur, qui n’hésita pas à lancer une procédure contre la copropriété pour empêcher le ravalement décidé majoritairement, je me doutais bien que la tâche ne serait pas tous les jours facile. En fait, au cours des dix ans que je m’apprête à évoquer, ce ne sont pas les oppositions internes (quelques heurts de personnalités mis à part), qui ont posé problème, mais les relations avec des immeubles voisins, avec leurs gestionnaires ou les nôtres, la difficulté et la complexité de certains chantiers, accrues par le comportement de certains professionnels, et la difficulté de rendre tout cela compréhensible aux copropriétaires et résidents.

DE QUELQUES PARTENAIRES OBLIGÉS DU CONSEIL

Pris par d’autres obligations, j’étais absent en juin 2008 quand j’ai été élu au Conseil Syndical (désormais CS) de notre résidence. J’ai donc raté cette réunion mémorable où Mme Freslon, représentant le cabinet ICADE AdB [2], fit croire aux présents qu’elle alignait le montant du contrat de syndic demandé par son cabinet sur celui d’un concurrent présenté par quelques protestataires, alors qu’elle baissait seulement le coût HT au niveau de celui TTC qui lui était opposé et restait donc environ 20% plus cher.

LES RELATIONS AVEC NOS GESTIONNAIRES SUCCESSIFS ont évidemment marqué mon expérience de conseiller syndical. L’atmosphère entre la copropriété et Mme Freslon était liée, outre cette embrouille, à son comportement de non-gestion : elle n’hésitait pas à être absente aux réunions qu’elle convoquait, annonça au CS à la réunion obligatoire de préparation de l’AG de 2009 qu’elle savait qu’elle ne serait pas reconduite et nous laissa en cadeau, à la veille du grand chantier de rénovation des ascenseurs, l’adresse d’une seule entreprise censée effectuer le désamiantage préalable des machineries, dont nous devions découvrir plus tard qu’elle n’était pas habilitée, raison pour laquelle son devis était particulièrement modeste.

Une de mes premières découvertes concernant les gestionnaires a ensuite été de constater que se débarrasser d’un mauvais syndic au niveau de la copropriété était loin d’être suffisant pour en être libéré. Notre copropriété fait en effet partie d’un ensemble, issu de la rénovation urbaine des bâtiments compris entre la rue de l’Atlas (jusqu’au passage du même nom), la rue Rébeval et la rue Lauzun (cf. Nos voisins et l'Union). Cet ensemble a gardé des liens administratifs et de gestion concrétisés par une UNION INTERSYNDICALE chargée de coordonner la gestion des équipements communs par le biais de CONVENTIONS passées entre les membres (copropriétés et bailleurs sociaux) de l’Union. La gestion des espaces verts autour de notre copropriété, et celle des parkings justifient chacune une convention nous liant à la copropriété Rébeval 2 située au 11 de la rue Rébeval [3] et nous dépendons pour notre chauffage d’une convention conclue, en plus de Rébeval 2, avec les bailleurs de Rébeval 1 (HLM du 17 de cette rue) et Atlas 2 (10-16 allée Pernette du Guillet).

Ayant « remercié » Icade au niveau de la copropriété, nous devions continuer à faire avec à la tête à la fois de l’Union et de nos conventions. Et si ce cabinet, devenu IMMO de FRANCE, a dû également lâcher la présidence de l’Union en janvier 2010, il continue à contrôler nos « Espaces », « Parking » et « Chauffage », soit des sommes situées autour de 40 % de nos dépenses (plus de 50 % en 2011). Et le moins que l’on puisse dire est que la manière dont ses gestionnaires conçoivent leur mission est assez éloignée de celle que traduisent les votes successifs de nos AG : il s’agit pour eux d’éviter toute critique des prestataires quasi-inamovibles (souvent choisis sur la base d’accords nationaux et qu’il est exclu, sauf exception, de mettre en concurrence avec d’autres, y compris à l’échéance d’un contrat), de chercher non le meilleur rapport qualité-prix, mais ce qui bousculera le moins les habitudes, bref d’assurer la routine en évitant les initiatives qui ne viendraient pas de supérieurs. La gestionnaire actuelle, également en charge de Rébeval 2, est dans une telle osmose avec la Présidente indéboulonnable du CS de cette copropriété que l’on ne sait plus laquelle des deux a commenté les projets de compost encouragés par la Mairie et soutenus par de nombreux copropriétaires d’Atlas 1, mais nécessitant l’accord de la convention « Espaces », par ces mots : « Ah non alors ! Comme si les crottes de chiens ne suffisaient pas. »

Revenons à notre copropriété stricto-sensu. Après avoir auditionné plusieurs candidats, le CS proposa à l’AG de remplacer Icade par un petit syndic qui, jouant sur l’homonymie, avait choisi de s’appeler SEINE GESTION. Idylle les premiers temps où, grâce aux vigoureuses impulsions du CS, l’action du nouveau syndic sembla contraster avec celle du cabinet précédent : mise en œuvre de résolutions laissée en panne pendant 5 ans, modernisation des locaux à vélos, engagement d’une personne chargée d’aider les résidents pendant les chantiers de désamiantage des machineries et de rénovation des ascenseurs, etc.. Puis problèmes prenant des proportions dramatiques dans la gestion des salaires des gardiens, au point que le CS dut faire appel à un expert de l’ARC [4] et pour finir crise interne au cabinet de syndic ayant pour conséquence son incapacité à répondre à la moindre des demandes du CS. Les dons de sociabilité de notre gestionnaire, récusé par ses ex-associés, se montraient de plus en plus insuffisants pour masquer à la fois son manque de professionnalisme et la leur.

Nouvelle série d’auditions, complétée par des demandes d’avis de nos connaissances, dont l’une nous permit de découvrir KGS-PRESTIGE, notre syndic actuel. La possibilité qui nous a été donnée de consulter plusieurs copropriétés déjà clientes du cabinet et les avis ainsi recueillis n’ont pas été pour rien dans notre choix, mais c’est aussi l’intérêt de son responsable, M. Saal, pour le projet de rénovation énergétique que nous portions et pour une dynamique dont il ne voulait surtout pas qu’elle soit cassée par le changement de syndic, ainsi que sa spécialisation de juriste qui lui acquirent les suffrages du CS puis de l’AG. Depuis, il n’y a pas eu de décision qui ait été prise sans consultation préalable et, si besoin, discussion avec le CS.

QUELQUES CHANTIERS

Pour réduire la longueur de ce document, je me bornerai à mentionner les plus gros, cités par ordre chronologique. Il ne s’agit en effet pas de minimiser pour autant d’autres chantiers tout aussi utiles à la qualité de vie dans la résidence : choix et mise en place des boîtes aux lettres, peintures (couloirs du sous-sol, locaux des vide-ordures, etc.), sans parler de l’entretien courant ou de la discussion des contrats (ménage, compteurs, etc.).

DÉSAMIANTAGE DES MACHINERIES

J’ai évoqué plus haut le « cadeau de départ » de Mme Freslon en 2009. La tâche la plus urgente pour ses successeurs a été de trouver une entreprise habilitée à effectuer un ce désamiantage, qui devait se terminer au plus tard à la fin de l’été 2010 pour que l’on puisse démarrer ensuite la rénovation des ascenseurs, dont les dates étaient déjà plus ou moins arrêtées avec KONÉ. La procédure normale aurait été de demander à un MAITRE D’ŒUVRE (désormais MŒ [5]) d’effectuer une étude, d’établir un cahier des charges et de lancer un appel d’offre [6]. L’urgence et l’inexpérience ont poussé Seine Gestion à inverser le calendrier et à se mettre eux-mêmes en chasse d’un désamianteur. Les entreprises ne se bousculaient pas pour intervenir à une période où elles sont essentiellement mobilisées par les écoles. Ils finirent par faire affaire avec l’entreprise ANTEOL et se mirent ensuite à la recherche d’un maître d’œuvre susceptible de valider les travaux. C’est un architecte qui avait déjà effectué un rapport amiante pour la copropriété, M. Fraboulet, qui fut recruté — nouvelle anomalie, cette fois du point de vue déontologique (risque de conflit d’intérêt), sans parler des autres risques que nous ne devions pas tarder à découvrir. Il traita l’inspection préalable du site comme quelque chose d’intermédiaire entre la corvée et la formalité, n’y participant même pas jusqu’au bout, omettant de vérifier la disponibilité et l’accessibilité des équipements indispensables à l’entreprise et, aux dires du directeur d’Anteol, lui avouant qu’il n’était là que pour toucher son pourcentage sur les travaux.

Dans ces conditions, le chantier était voué à bien mal se dérouler. Le jour où l’entreprise devait tout mettre en place, M. Fraboulet étant évidemment absent, l’entreprise ne trouva pas l’alimentation électrique dont elle avait besoin. Le gardien était en vacances et je ne pus faire entendre qu’une solution était possible en demandant à bénéficier du branchement des ascenseurs. L’entreprise se replia, pendant que Seine Gestion faisait appel à EDF, qui donna des délais tels que cela repoussait le démarrage d’environ deux mois. On finit pas obtenir de l’entreprise qu’elle revienne et commence comme je l’avais proposé, mais un retard certain avait été pris. Le calendrier, qui avait été calculé pour limiter au maximum la gêne des résidents, à qui l’on avait diffusé un planning provisoire pour qu’ils décident en conséquence de la date de leurs vacances lorsque cela leur était possible, était évidemment complètement bousculé et les problèmes rencontrés aggravèrent encore les retards. Symbolique de la gêne vécue par les résidents, je me rappellerai toujours de cette mère qui s’épuisait à grimper, avec ou sans sac à provision, au 18e étage [7] avec ses deux filles, dont l’aînée avait 3 ans. Heureusement, le jeune homme recruté pour aider les résidents en soulagea en effet beaucoup, mais il ne pouvait pas grand’ chose pour ceux qui découvraient la situation en arrivant de vacances, éventuellement au 3e sous-sol du parking.

Après des réunions de chantier houleuses, et du fait de retards des services de livraison de matériels de KONÉ, on réussit finalement à éviter que les deux équipes interviennent en même temps de manière non coordonnée sur le site : M. Fraboulet signa une fin de chantier à la veille de l’arrivée des ascensoristes, à ceci près qu’il restait à retirer plus tard, en coopération, un moteur amianté.

RÉNOVATION DES ASCENSEURS

Pour le démarrage de la phase suivante, c’est le responsable de KONÉ qui se fit remarquer par son absence lors de la mise en place du chantier, son incapacité à faire livrer dans les temps les matériels nécessaires ou à intégrer dans son planning l’intervention d’ouvriers habilités à traiter des matériaux amiantés pour la mise en place dans les portes d’ascenseurs des nouveaux boutons de commande [8]. Son dilettantisme, presque comparable à celui de M. Fraboulet, s’ajouta aux problèmes précédents pour causer de nouveaux retards et contrasta avec le professionnalisme du représentant d’ADC (le MŒ, cf. note 6) pour le suivi de chantier [9]. La vétusté des ascenseurs très sollicités de la grande tour aboutit à ce que l’ascenseur pair, dont la rénovation était prévue en dernier, tomba en panne pendant les travaux (et donc alors que l’ascenseur impair était en travaux et inutilisable) et l’on se retrouva dans la situation inconfortable de la fin d’été précédent, aucun étage n’étant plus accessible autrement que par les escaliers. La fin de chantier, prévue pour fin décembre ne put s’effectuer (avec réserves à lever) qu’à la mi-avril 2011.

Le trait final sur cette double aventure ne fut tiré que 3 ans plus tard (4 pour être notifié à la copropriété) par le Tribunal d’Instance du 19e, saisi par le sieur Fraboulet, qui estimait avoir été mal payé et qui, débouté, fut condamné aux dépens et à verser 500 € à la copropriété et au syndic de l’époque.

RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE DE LA RÉSIDENCE

La rénovation des ascenseurs avait été précédée d’une étude technique votée en 2005 et du choix du cabinet ADC, d’un audit (2006), du vote d’un budget de travaux (2007), du désistement en dernière minute de la société choisie en 2008, du choix de KONÉ pour la motorisation et d’ARDECA pour l’habillage, de la rédaction d’un marché de travaux et d’un contrat de maintenance, le tout évidemment suivi par des membres du CS.

Le projet de rénovation énergétique de la résidence, plus complexe, ne mit pas plus de temps à s’élaborer ni à se réaliser, même si cela faisait des années que les résidents se plaignaient de la lourdeur des charges et des mauvaises prestations en matière de chauffage et s’inquiétaient de certains problèmes de structure (fuites sous les fenêtres par temps de pluie et de vent, stabilité du perron, etc.).

Des premiers contacts avec l’ARC (2012, cf. note 4) aboutirent à la rédaction d’un Bilan Initial de Copropriété (BIC), première étape de celle, particulièrement lourde, d’un Cahier des charges pour un Audit Global Partagé et à l’audition de quatre cabinets. Sur proposition du CS, l’AG de 2013 choisit le tandem REANOVA – POUGET Consultants. Après en avoir débattu, l’AG de juin 2014 choisit de se prononcer pour la rédaction d’un PLAN DE TRAVAUX correspondant à la somme des 4 scénarios envisagés dans l’audit et de présenter sa candidature à l’OPATB du 19e, qui fournirait à la fois un suivi architectural et, surtout, une aide administrative concernant l’obtention de subventions et d’aides individuelles. Il suffit alors d’un peu plus d’un an pour que le projet de travaux et le choix des entreprises prestataires puisse être présenté à l’AG Spéciale (novembre 2015) et obtienne une majorité frôlant ou dépassant les 60% des tantièmes pour chacune des résolutions.

La période était particulièrement favorable : les subventions obtenues pour l’audit couvraient 65% des dépenses (73 % de celles à caractère énergétique) [10]. Le plan de travaux qui suivit obtint de la Ville de Paris 338 000 € (2 000 € par lot principal) ainsi qu’une aide (à laquelle participait l’ANAH) de 72 000 € pour l’amélioration de l’accès des personnes à mobilité réduite), 200 000 € de la Région et 153 000 € de l’ADEME, soit un total de 763 000 €, auquel il faudrait ajouter les droits à crédit d’impôt et les aides individuelles distribuées par l’ANAH en fonction des revenus [11]. On peut donc estimer que le total subventions + aides personnelles couvre presque 40 % de l’enveloppe globale prévue.

On remarquera cependant que le programme de travaux ne put correspondre au scénario le plus complet, et ce du fait de notre impossibilité d’inclure la chaufferie dans la rénovation. Nos partenaires de la convention chauffage, informés dès avant 2013 de nos projets et des aides qui pouvaient en résulter, décidèrent en effet d’attendre juillet 2017 pour confier à la fois les travaux et la maintenance à la société GESTEN [12].

Notre copropriété a été prise comme exemple par l’OPATB et la Mairie du 19e, par l’APC [13] et la Mairie de Paris lors du lancement d’Eco-rénovons Paris qui généralisait le type d’aide dont nous avions bénéficié. Nous sommes ainsi intervenus dans plusieurs réunions d’information, avons reçu (et/ou échangé avec) d’assez nombreux membres d’autres Conseils Syndicaux et eu l’honneur de la presse écrite et de la télévision [14].

Ce succès, de même que les majorités obtenues en AG qui le confortèrent, est le fruit de la fréquence, de l’intensité et de la franchise des échanges entre le CS et les copropriétaires, d’une part, et REANOVA (en particulier M. de Rugy, son responsable) d’autre part. Les différentes étapes furent précédées de réunions et d’échanges de mail CS-MŒ, de réunions d’informations et d’échanges MŒ-copropriétaires (une demi-douzaine en tout en plus des AG)… et l’on ne peut compter les mails de demandes d’information et/ou de critiques plus ou moins techniques auxquels Reanova et/ou le CS ont répondu.

Après une sorte de faux-départ en mars 2016, marqué par des difficultés de compréhension avec un ingénieur chargé du suivi du chantier qui n’avait pas l’habitude des interventions en milieu habité et qui fut vite remplacé, les premiers mois de travaux se passèrent relativement bien, puisque la partie essentielle — celle d’isolation par l’extérieur — prit même une avance importante sur le planning prévu et se déroula à la satisfaction de tous. Ce sont alors quelques à-côtés (peinture des balcons, accès aux toits, etc.) qui ne furent pas à la hauteur de l’ensemble, jusqu’à ce qu’un conflit éclate, concernant le chauffage : le « chauffage par le sol » était en fait commandé par le voisin du dessus. Après de nombreuses tractations, où REANOVA intervint comme intermédiaire entre la copropriété et l’entreprise, un protocole d’accord put être trouvé, à la suite de quoi les difficultés dans ce domaine sortirent du cadre de la rénovation et furent dues aux difficultés (voire à l’absence) de communication avec GESTEN, le nouveau prestataire du chauffage.

La fin de la rénovation fut vécue par la plupart des résidents (et sans doute des intervenants) de manière beaucoup moins satisfaisante que le début, essentiellement du fait du conflit entre l’entreprise principale et le sous-traitant qu’elle avait malheureusement recruté pour des travaux annexes (isolation entre sous-sol et rez-de-chaussée habité) ainsi que pour le lot sans lien avec les problèmes énergétiques (rénovation des halls et du perron) et dont elle n’arrivait pas à se débarrasser. Il fallut faire refaire de très nombreuses fois les lambris et les peintures, de même que le réglage des portes. La réfection du perron, prévue pour juillet, « commença », sans que la copropriété en soit prévenue, le 21 septembre par la démolition des deux côtés de l’escalier, ce qui le rendait inutilisable (et pour combien de mois ?!!!).

Il était effectivement prévu de commencer par une démolition, mais qui aurait pu être plus progressive, de manière à comprendre ce qui avait provoqué un décrochage d’une vingtaine de centimètres depuis la construction et à se prémunir contre ce type d’inconvénient. Même si l’on a fini par se mettre d’accord sur la méthode et par trouver une équipe qui semble prête à terminer correctement le travail, il y a peu de chances que celui-ci soit terminé avant l’été et les résidents de la grande tour de manière quotidienne, ceux des autres bâtiments chaque fois qu’ils ont besoin de récupérer un colis ou de parler aux gardiens, les entreprises, etc. doivent se passer de l’entrée habituelle de la copropriété et effectuer un détour qui, pour agréable qu’il soit par beau temps, ne facilite pas la corvée des courses pour les personnes les plus âgées. Quant au surcoût demandé en cas de déménagement, il est loin d’être nul, sans aucun espoir qu’il puisse être pris en compte d’une manière ou d’une autre.

Bref, on aurait préféré une autre fin pour une aventure correspondant à un engagement intense du CS sur les six dernières années.

Journal de la Mairie du 19e, décembre 2017-février 2018

QU’EST-CE QUE CELA M’A APPORTÉ ?

La place importante que je viens d’accorder aux chantiers les plus lourds pourrait laisser penser que ce qui a compté pour moi, c’est la somme des connaissances techniques que j’ai pu y glaner. Sans nier ce type d’enrichissement, il n’est pas grand’ chose comparé à celui que j’ai pu tirer des rencontres, confrontations, collaborations, travail en équipe, bref, de cette expérience collective débouchant parfois sur la camaraderie ou l’amitié, souvent sur l’estime réciproque, quelque fois sur la surprise de curiosités ou de modes de raisonnements nouveaux mais qu’il s’avérait intéressant de partager et plus globalement sur la richesse des échanges (et parfois des heurts, qui en débouchèrent jamais sur des hostilités durables) entre personnalités différentes.

C’est évidemment dans les relations les plus serrées, au sein même du CS, que cette richesse fut la plus facile à constater. Cela put se produire également avec un gestionnaire (surtout M. Saal avec qui, même si le vouvoiement est resté notre mode de relation, une confiance, voire une complicité, s’est rapidement établie à travers les expériences partagées), et notamment quand nous sortions des échanges attendus et convenus sur la copropriété pour explorer d’autres domaines. Mais l’estime réciproque et la complicité ont également pu s’établir, de manière assez différente, avec les deux couples de gardiens que j’ai connus ainsi qu’avec plusieurs résidents, hors CS, que ce soit à partir des problèmes de la copropriété ou pas, à partir de réactions en AG ou dans des conversations à bâtons rompus (aux Fêtes des voisins ou chez les uns ou les autres) sur des intérêts culturels ou des enjeux de société.

Nous avons la chance de vivre dans une copropriété où il est resté normal de se saluer et de se dire bonjour, de se rencontrer un verre à la main, de ne pas s’effrayer, au contraire, de voir des enfants jouer, donc d’aimer, au moins autant que notre confort, la vie et la vie en commun.

Le CS est un lieu privilégié pour participer à tout cela, pour contribuer à conforter les conditions du vivre ensemble. Mais il arrive aussi que le CS se sente encouragé, poussé plus que prévu par les autres copropriétaires, comme ce fut le cas en juin 2014 (présentation des conclusions de l’audit) quand, après avoir reçu plusieurs courriers soulignant la lourdeur des charges, nous pensions ne pas pouvoir faire voter à l’AG plus que quelques mises aux normes indispensables et où c’est la réunion de résidents qui a précédé et les interventions en AG même qui ont abouti au choix du scénario le plus ambitieux.

Il me semble donc fondamental à la fois de permettre aux résidents et copropriétaires de disposer du maximum d’information et de faire en sorte que leurs réactions et suggestions soient entendues et éventuellement concrétisées après discussion. C’est à cela que j’ai essayé de contribuer.

J. Arditty, Mai-Juin 2018